今天咱们来聊聊中介费这个事，先把核心观点摆清楚：咱们聊的是狭义的房地产中介费，不是银行那种资金中介。中介费肯定要收，毕竟有人力、物力成本在，总不能让人家白跑腿。

但关键是得“合理”，不能漫天要价，还有个明确趋势——随着房地产下行，中介费会往下走，而且会从以前的买房人承担，慢慢转向卖房人承担，这会是个长期方向。

不管你是中介从业者，还是准备买房、卖房的人，都得从自己的角度琢磨琢磨这个变化。

首先得把范围划清楚，咱们这次重点说二手房中介费，成都当地一家龙头中介调整了费率，变成卖方付3%、买方付0%。可能有人问，这是明着推0中介费吗？

打电话问中介，他们会说是“个案”，是着急卖房的业主主动愿意全额承担，为了降低买房成本促成成交，不是公司要求的。但大家心里都清楚，有些事不用明说，就像不用非得等“分手”两个字说出口，才知道关系变了，这其实就是市场趋势的体现。

有网友问，是不是只有成都这样？当然不是。而且得说明白，现在说的“0中介费”，基本都是指买方0费用，不是真的完全不收。

全国范围内的中介费费率，以前从1.5%到4%都有，现在市场冷了，4%基本找不到了。主流城市里，杭州、武汉大概2.5%，北京某家大中介一直是2.7%，现在大部分城市都在1.7%到3%之间，整体是往下走的，而且买方不用付中介费的情况越来越多。

别觉得这是个别现象，各地都在跟着变。以前大家总觉得中介费是买房人的“必选项”，现在市场不一样了，买房人有了更多话语权，这也是费率调整的核心原因——不是中介愿意降，是市场逼着必须降。

很多人觉得中介是个新鲜行业，其实不然，中介费早就有了。以前看古装剧，里面说的“牙子”，不管是宋朝还是元朝，其实就是最早的房产中介。

不管是《唐朝诡事录》还是《知否知否应是绿肥红瘦》，只要涉及老百姓的生活场景，基本都能看到牙子的身影，那时候房产交易就有中介费了。

再往近了说，民国时期虽然没有完整的数据，但能查到当时的中介费大概在5%左右。现在咱们中国大陆的中介费，跟欧美比其实不算高——美国基本是5%，有些西方发达国家能到6%。但为什么大家还觉得贵？

真正成型的房产中介，是1998年之后才有的。那一年中国开始有商品房市场，有了房产买卖，就有了“信息差”——有人不知道哪有合适的房子，有人不知道谁想买自己的房子，这时候就需要中介来搭线，中介费也就跟着重新出现了。

平心而论，那时候中介费该收：网络不发达的时候，自己找房源难；就算现在网络方便了，房源的真实性也需要有人把控，中介的服务是有价值的。

但“谁来付”这个事，一直在变。2008年4万亿之后，房地产火了，那时候是卖房市场，房东特别强势。名义上中介费可能写着“买卖双方各付一半”，但房东会直接把中介费加到房价里——你不买？有的是人买。就像高彩礼一样，买方没什么议价权，最后中介费基本都是买房人全掏。

2015年到2021年，是很多人印象里房价涨得最猛的几年，主流中介费大概在3%左右。比如北京当时主流是2.7%，理论上买家付1.7%、卖家付1%，但那时候大家都觉得房价不会跌，还是买房人承担了全部。

直到2021年之后，房地产开始下行，房子不好卖了，情况就变了。现在刷抖音能看到中介帮房东现场砍价的直播，以前哪有这种事？以前都是卖家违约，现在是卖家主动降价。这时候中介费也得跟着让一步——卖房人愿意承担更多，中介也愿意降费率，只要能促成成交。

大家对中介费有意见，不是反对“收中介费”，而是反对“收得不合理”。这就像物业费，该收吗？该收，人家提供了服务；但收多少、怎么收、服务到不到位，这些才是矛盾点。中介费也是一样。

如果中介勤勤恳恳提供服务——大热天、大冷天陪着看房，帮着核实房源、办手续，那收合理的费用没问题，毕竟有人吃马喂的成本。但问题出在，有些中介没提供匹配的服务，反而靠垄断房源，堂而皇之地收高额中介费。你想买房，只能从他那找房源，不管服务好不好，都得付高费，这才是大家“苦中介费久矣”的原因。

现在各地也在调整。2024年3、4月份，浙江住建厅就说了，要鼓励房地产中介合理降低费率，还提出“成交价格越高，费率越低”的原则。

比如杭州，去年的二手房中介费是分档累进制：100万以下双方各1.5%，100万以上双方各1%。但到了2024年，买房人直接跟中介说：“这钱我不掏，要么你中介垫，要么让房东掏，不然我就不买。”

北京降得更早，因为北京房价2024年之前就开始调了，2023年下半年中介费就从2.7%降到了2%。对卖家来说，现在能把房子卖出去就不错，费率高一点低一点无所谓；对买家来说，也更关心房子本身，而不是那一点中介费。

武汉的变化更明显：以前一直是买家单方面承担2.5%，2023年9月改成了双边——买家1.5%、房东1%；到2024年6月，又调成了买家1%、房东1.5%。看着这个变化，你说买方0中介费还远吗？肯定不远了。

最后得说两个特殊情况，一个是新房中介，一个是网络大V。

先看新房。你以为进了售楼处，见到的销售人员是开发商的？早就不是了。很多都是中介公司的人——某家地产、某阳地产这些大中介，都在做新房业务。他们要么包场卖某个楼盘，要么直接进场销售，拿的是开发商给的佣金。

这个佣金跟买房人没关系，但你得知道：房子好卖的时候，佣金低；房子难卖的时候，佣金能到百分之十几。佣金这么高，你觉得这房子能是特别好的房子吗？至于茶水费，本来就是违法违规的，不用多提。

再看网络大V。以前有网络中介说要把中介费打到1%以下，甚至0.5%，但最后没起来——因为他们不掌握房源，跟大中介比没优势。现在的房产大V不一样，有的有几十万粉丝，哪怕1%的人跟着他看房，也能做成不少生意。有的大V帮开发商卖新房，从开发商那拿佣金；有的带团队看二手房，说能把费率压到最低。

但如果“买方0中介费”普及了，最惨的就是这些网络大V——他们跟大中介比没房源优势，0中介费之后更没竞争力，只能靠帮开发商卖房子。这时候你就得注意了：大V推荐的房子，不一定是真的好，可能是佣金高。一套房子佣金1万，他可能看不上；但如果是10万、20万呢？别高估人性，也别考验人性。不是说大V推荐的都是差房子，肯定有好的，但你得先看看他平时是干啥的——如果他主要就是靠卖房子挣钱，那推荐房子就是他的工作，你得自己判断，不能全信。

最后给大家提个醒：如果你是买房的，不用在中介费上过多纠结，直接跟中介说“这钱我不掏，要么你垫，要么让房东垫”，现在市场环境下，中介和房东大概率会让步；如果你是卖房的，别太在意中介费降了多少——现在二手房难卖，能把房子卖出去才是关键，中介费降一点，比房价降十万、二十万划算多了，核心是“跑得快”。

中介费不是不能收，是要收得合理；也不是一直不变，是跟着市场走。看清这个趋势，不管是从业还是买卖房，都能少走点弯路。

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